Przyszła baba do architekta… Cz.3: projekt budowlany

Dziś o tym, czego się spodziewać po architekcie w przypadku zlecenia mu projektu budowlanego domu (PB).
Po wcześniej opisanej już przeze mnie fazie koncepcyjnej, kiedy uzgodniliśmy już projekt pod względem funkcjonalnym i estetycznym, architekt przystępuje do przygotowania dokumentacji do złożenia w odpowiednim urzędzie w celu otrzymania pozwolenia na budowę (PnB). Uff jakie długie to zdanie… A pani L. z polskiego ostrzegała 🙂

Teoretycznie zakres takiego projektu jest ściśle określony. Mówi o tym odpowiednie ministerialne rozporządzenie.

Nie jest to jednak takie proste, jakby się zdawało. Projekt budowlany wymagany w Krakowie bardzo różni się od tego wymaganego w tyskim magistracie. W różnych starostwach urzędnicy mogą mieć odmienne wymagania i wszyscy będą się podpierać powyższym aktem wykonawczym. Mówi Wam to praktyk, który trochę takich projektów już złożył. Jak więc to możliwe?

Słowem-kluczem jest tu „interpretacja”. Nie będę wchodził w niuanse i rozpisywał się o tym jak ja te zapisy rozumiem. Kompletnie nie ma to sensu: architekt może iść na wojnę z urzędem, tylko po co? Najwięcej na tym straciłby jego klient. Architekt powinien bardzo dobrze orientować się w przepisach i mieć w zanadrzu mocne argumenty, ale czasem i tak się skończy na urzędniczym „nie, bo nie”. Chcę Wam tylko uświadomić, że jeśli jeden architekt mówi, że to a to jest potrzebne, a drugi zupełnie na odwrót, to obaj mogą mieć rację. W czym więc rzecz?

Największe różnice dotyczą projektów instalacji wewnętrznych.

Istnieje jeszcze dość duża ilość urzędów i starostw, które takowych w przypadku domu nie wymagają (oprócz projektu instalacji gazu, który jeśli taka występuje, wymagany jest zawsze i wszędzie). W innych wystarczą proste schematy narysowane przez architekta, a w jeszcze innych dokładna dokumentacja wykonana przez osobę z uprawnieniami do projektowania poszczególnych instalacji.

Przed złożeniem (a nawet zamówieniem!) dokumentacji dobrze jest zorientować się w starostwie (a w miastach na prawach powiatu – w urzędzie miasta) co dokładnie wymaga dany wydział. Jeśli architekt jest miejscowy, to raczej błędu nie popełni, ale gdy jest już z innego powiatu, warto o to wcześniej dopytać.

Zakres ten jest też ściśle związany z ceną za dokumentację, więc tym bardziej inwestor powinien wcześniej być poinformowany za co płaci, a nie później być zmuszony do dopłacania, bo „urząd się uparł”.

PB składa się z dwóch części: planu zagospodarowania terenu (część rysunkowa sporządzana na mapie do celów projektowych) i projektu architektoniczno-budowlanego.  Każda z tych dwóch części musi mieć część opisową i rysunkową.

W przypadku projektu indywidualnego nie ma czegoś takiego jak adaptacja projektu do warunków lokalnych, a jeśli któryś architekt chce Was za to dodatkowo skasować, to pogońcie go czym prędzej! Uwarunkowania lokalne mogą mieć wpływ na projekt, jego zakres i cenę (np szkody górnicze), ale nie jest to żadna adaptacja – taki projekt powstaje od podstaw na daną działkę uwzględniając od razu jej wymagania i ograniczenia.

Nie będę dokładnie opisywał z czego składa się projekt – to możecie sami przeczytać w załączonym linku. Postaram się jedynie napisać, na co warto zwrócić uwagę.

Na planie zagospodarowania terenu architekt powinien nanieść lokalizację domu i innych elementów zagospodarowania: m.in. dojazdu, śmietnika, planowanych tras przyłączy. No i określić rzędną poziomu przyziemia.
Uwaga: projekty przyłączy nie muszą być częścią projektu budowlanego. Moim zdaniem warto złożyć je oddzielnie procedurą „zgłoszenia” (nie trzeba nawet w tym samym czasie).

W części opisowej powinien znaleźć się m.in. bilans terenu i charakterystyczne dane obiektu z porównaniem do wymagań określonych w MPZP lub decyzji WZiZT, aby wykazać, że projekt je wszystkie spełnia .

Część rysunkowa projektu architektoniczno-budowlanego zawierać musi rzuty wszystkich kondygnacji, fundamentów i dachu, przekroje i elewacje.

W opisie oprócz standardowych opisów, należy zamieścić charakterystykę energetyczną oraz analizę możliwości racjonalnego wykorzystania wysokoefektywnych systemów alternatywnych zaopatrzenia w energię i ciepło. To ostatnie to tegoroczna nowość zaserwowana nam przez ustawodawcę. Niestety urzędy najczęściej jej skrupulatnie wymagają. Mam swoje powody, dla których stosuję tu słowo niestety: wymagane tomiska z dokumentacją z roku na rok puchną, tak naprawdę nic pomocnego nie wnosząc. Ale zostawmy w spokoju moje żale…

Dokładność rysunków PB (w skali 1:100) jest jednak dość niewielka. Co prawda, najlepiej byłoby budować  na podstawie projektu wykonawczego, ale wiele osób próbuje zaoszczędzić na tym etapie opracowań projektowych. Wtedy powinni zamówić uszczegółowiony projekt budowlany, który powinien zawierać także m.in. zestawienie stolarki drzwiowej i okiennej, dodatkowe przekroje, dokładniej opisane elementy konstrukcyjne. W przeciwnym razie będą skazani jedynie na doświadczenie kierownika budowy i swoich budowlańców, a z tym bywa różnie… Kierownicy budowy dziś już też nie tacy sami, szczególnie jeśli na nich się także oszczędza i są tylko figurantami.

Projekt budowlany w czterech egzemplarzach inwestor składa w urzędzie wraz z oświadczeniem o dysponowaniu gruntem na cele budowlane. Może też to zrobić za niego projektant, jeśli wcześniej zostanie do tego upoważniony. Teoretycznie urząd ma 65 dni do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli nie dopatrzy się braków i uchybień, dostajecie ją wraz z dwoma opieczętowanymi egzemplarzami projektu. Z pozostałych dwóch jeden pozostaje w urzędzie, drugi trafia do nadzoru budowlanego.

Często jednak zdarza się, że trzeba coś poprawić lub uzupełnić. Najczęściej chodzi o detale, które projektant podczas jednej wizyty w urzędzie poprawi. Czasem ta lista jest dłuższa i wymaga również dostarczenia kolejnych dokumentów czy uzgodnień. Często nie ma w tym winy architekta, po prostu wymagania w urzędzie znów uległy zmianie…

Jeszcze ważna uwaga: wszelkie decyzje, uzgodnienia itp wymagające opłaty skarbowej, a dotyczące budowy domu (ale też obiektów z nim związanych i mu służących, takich jak wolno stojący przydomowy garaż czy odwierty dla pompy ciepła) są z tej opłaty zwolnione. Warto o tym pamiętać, bo urzędnicy czasem mają na ten temat inne zdanie. Sam po czasie odzyskałem 500zł opłaty, jakiej za samo tylko złożenie wniosku zażyczył sobie OUG w Gliwicach…

Następnym razem napiszę dlaczego warto zamówić projekt wykonawczy.